一、基本案情

李某与开发商于2012年5月29日签订了《买卖合同》以及《补充协议》。《买卖合同》第十四条约定，开发商未能按合同约定规定的期限交房的，合同继续履行，开发商应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向李某交付违约金。《补充协议》对《买卖合同》的部分条款进行了变更和补充约定，其中第五条约定，交房条件为房屋工程竣工验收合格，并取得建设部门出具的《竣工验收备案表》。第七条约定，开发商应在2014年9月28日前将房屋交付李某使用，交付房屋时，应当向李某发出《收楼通知书》。第八条约定，李某应在开发商收楼通知书的收楼日期对房屋进行验收，李某认为房屋不符合交付标准或条件的，应当以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接受房屋的，视为开发商已按照合同约定向李某交付了房屋。如李某在办理房屋收楼手续时，房屋已达到了合同约定的交房条件，而李某在对房屋进行验收后发现有质量保修范围的问题，李某应予先行收楼，然后开发商将按合同第二十五条约定进行保修。随后，双方当事人办理房屋的预告登记，李某支付了全部房款。

2014年6月25日，开发商向李某寄送《收楼通知书》。李某到房屋查看时，针对房屋存在的问题填写了《遗漏工程记录表》，要求开发商进行维修。开发商修复此前记录的质量问题后，李某在2014年9月份再次查看房屋并提出地砖问题。2015年4月10日，开发商向李某发送《催收楼通知书》，要求李某办理收楼手续。李某查看房屋后以地砖存在色差为由拒绝办理收楼手续。另，2014年6月，房屋所在工程完工，开发商取得施工和监理单位出具的《工程竣工验收申请表》。2014年7月28日，房屋所在工程取得建设部门出具的《竣工验收备案表》。因对房屋是否具备交付条件争执不下，李某提起仲裁，要求开发商承担逾期交楼违约金，违约金计算至房屋质量问题修复为止。

开发商认为，按照合同约定，交房的条件是房屋所在工程经竣工验收合格，开发商先后取得《工程竣工验收申请表》和《竣工验收备案表》，两次向李某发出收楼通知书时均已具备交房条件。且合同已约定质量问题应予保修，李某不得拒绝收楼。李某认为，房屋应符合一般人能接受的质量标准，开发商交付的房屋存在诸多质量问题，不符合李某购买房屋居住的目的，在整改后才符合交付条件。

二、案件分析

根据《补充协议》第五条约定，交房条件为房屋工程竣工验收合格，并取得建设部门出具的《竣工验收备案表》。开发商第一次发出《收楼通知书》时，尚未取得建设部门出具的《竣工验收备案表》，仅有《工程竣工验收申请表》。《工程竣工验收申请表》上只有施工单位和监理单位的盖章，是工程竣工后填写的申请有关单位组织人员前来交割工程合同的书面文件，是申请验收的文件，并不能证明房屋所属工程已经验收合格。此时，李某有权拒绝收楼。2014年7月28日，房屋所属工程已经竣工验收合格，并取得了建设部门出具的《竣工验收备案表》。所以，2015年4月10日，开发商向李某交付的房屋已经达到了《补充协议》第五条约定的交楼条件。此时，李某拒绝收楼缺乏合同依据。

关于质量问题。李某提到的房屋地砖存在色差的问题，应属于质量保修的范畴，根据《补充协议》第八条的约定，如李某在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到合同约定的交房条件，而李某在对该商品房进行验收后发现有质量保修范围的问题，李某应予先行收楼，然后开发商按合同进行保修。所以，双方应在收楼后对地砖问题协商处理，如有纠纷，应另寻法律途径解决，该情形不构成李某拒绝收楼的正当理由。

那么，《补充协议》第八条是否属于霸王条款，房屋存在质量问题业主是否就无权拒绝收楼？

这一问题要从我国对房地产行业的质量监督体制说起。各地的商品房买卖合同范本普遍约定，房屋的交付条件为经竣工验收合格，而对于竣工验收合格的标准，一般约定取得《竣工验收备案表》（有不同约定从约定）。由建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关参与建设活动的单位进行竣工验收，在验收过程中，建设工程质量监督机构必须参与，验收合格的，出具《建设工程质量监督报告》，建设单位还需要获得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，附上质量保证书、使用说明书，向建设行政主管部门备案。获得《竣工验收备案表》意味着房屋已经满足了最低的质量标准，至少房屋的主体结构是符合安全要求的。业主要推翻，需要经鉴定核验确属不合格。

对于其他的质量问题，如装饰装修、配套设备等，并非影响居住使用的核心要素，但会影响房屋价格和居住体验。因此，业主能否拒绝收楼取决于合同如何约定，如果合同约定了上述问题属于保修范围，那么，业主无权拒绝收楼。而如果是精装交楼或者出售样板房，且合同约定了具体的装修方案和标准，那么业主拒绝收楼是有道理的。

如果房屋经使用一段时间后，隐蔽的质量问题显现出来，影响到业主正常居住使用，根据我国《合同法》第148条的规定，因标的物质量不符合质量要求, 致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。商品房作为买卖合同的标的，也应该遵循合同法的基本原则。因此，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有如下规定：

第十二条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。