一、基本案情

潘炎江申请再审主要事由为：本案租赁合同的签订和占有使用均在案涉房屋查封之前（一）潘炎江与益析光电公司于2013年9月22日成立房屋租赁关系；（二）案涉房屋已在2013年9月已由潘炎江占有使用，理由：1、潘炎江与合益公司签订的房屋租赁合同；2、合益公司与克林络姆公司所签订净化安装工程和辅助装修相关资料。

二、裁判意见

最高院认为，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。

潘炎江虽于本案一审、二审中提交了于人民法院查封之前所签订的房屋租赁合同，但仍需证明其于人民法院查封之前已对房屋持续占有使用。潘炎江在本案一审、二审中提交了其与合益公司签订的房屋租赁合同、合益公司与克林络姆公司所签订净化安装工程和辅助装修相关资料、（2015）绍柯民初字第334号民事判决等，据以证明潘炎江已对房屋持续占有使用。本院认为，以上证据仅能证明合益公司与克林络姆公司于2013年9月达成工程协议及工程施工已实际发生，但是，并不能证明克林络姆公司在案涉房屋查封之前已经进场施工，也即不能证明案涉房屋于查封之前已由承租人以明显方式占有使用。因此，潘炎江于本案一审、二审中所提交证据，虽证明其于查封之前签订了房屋租赁合同，但不足以证明其已占有使用案涉房屋，故不能排除人民法院强制执行。潘炎江的申请再审事由，本院依法不予支持。