一、基本案情

2007年12月13日，陈某与李某于在房地产交易中心签订房地产抵押借贷合同，双方对此抵押合同进行约定，李某向陈某借款金额为人民币40万元，借款期限自2007年12月13日至2008年2月12日，借款的月利率为1.8%，如李某违约逾期还款，除应向陈某归还本金外，还应支付利息、违约金2万元，逾期利息及陈某在催讨本金及执行期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费，公证费、拍卖费等相关费用。为向上述债务提供担保，李某将其名下的某房屋作为抵押，并于同日向递交了房屋抵押登记的相关材料，2007年12月19日为正式登记日，40万元为登记债权数额。陈某与李某签订上述房地产抵押借贷合同时，尚有案外人王某、赵某及李某妻子、儿媳在场。同时，李某及其妻子、儿媳三人共同出具收条一份，确认收到陈某的“预付房款”共计40万元。且李某及其妻子立下承诺书一份，承诺至借款日起3日内将被抵押房屋内的所有户籍全部迁离，如逾期不迁离，自愿赔偿5万元。在场人王某在签订合同时通过银行转账的方式将32.8万元划入李某儿媳名下银行账户。

法院经审理认为：审查借贷合同的真实有效性在民间借贷纠纷案件中是必须存在的前提，现双方对房地产抵押借贷合同的真实性均表示无异议，法院依法予以确认。但由于民间借贷合同还具有实践性，故还应当审查履行情况。在本案中，陈某与李某的争议焦点在于陈某是否向李某交付了借款40万元。首先，李某及其家人在签订合同的当天即写下收条，确认收到了40万元。虽然李某方在收条中将该款冠以“预付房款”的名义，但李某在审理中表示陈某与李某从未签订过房屋买卖协议且双方之间除本案的系争借款外，无其他经济往来；其次，为担保债务的履行，李某将其名下的房屋办理了房地产抵押的登记，登记的债权数额为40万元；最后，李某在向公安机关报案时自认通过中介人赵某向陈某借款40万元，且在已偿还的款项中有2万元是通过银行转账的方式划到陈某的银行账号上。根据上述三份证据，无论在时间顺序上还是在数额上均具有一致性、连贯性。同时李某对这三份证据的真实性均表示确认。虽然李某称其与陈某之间仅存在签订借贷合同的事实，并无实际借贷合同履行的事实，但在本案审理过程中，李某未提供相应的证据来推翻上述证据所证明的事实。另李某称在诉讼前一直以为签订合同当日王某划入张x账户内的32.8万元，借款40万元预先扣除利息7.2万元，即为陈某向李某交付的借款，所以才向公安机关称通过中介人赵某向陈某借款40万元。为此李某未能提供证据证实该款系陈某委托他人向李某交付的借款，加之李某在审理中也确认其与王某、赵某之间尚有其他经济往来，且李某所称预先扣除的利息7.2万元也与合同中约定的利率不符，故法院对李某的抗辩意见不予采信，法院依法认定陈某与李某之间存在借款40万元的事实。李某称已归还陈某共计87.4万元，但未提供证据予以佐证，法院不予采信。故对陈某要求李某偿还借款本金、并按约定的借款利率支付借期内利息的诉讼请求，法院予以支持。对于逾期利息，双方虽在合同中提及，但对具体的利率未作约定，考虑到双方已约定了借款利率，且该利率高于银行同类贷款利率，可视为当事人对系争借款的可得利益标准计算已有明确的预见，故陈某要求李某按约定的借款利率计付逾期利息的诉讼请求，法院予以支持。因陈某确认李某已支付利息9万元，故该款应在李某应支付的全部利息中予以扣除。另外，因合同中明确约定，若李某违约逾期还款，需由李某支付违约金2万元，陈某为实现债权而发生的费用亦由李某承担，其中包括律师费，故陈某要求李某支付违约金2万元及要求李某偿付其因提起本案诉讼而造成的律师费损失2.5万元的诉讼请求，合理有据，法院予以支持。

作为主债务人的李某将其拥有房产抵押给陈某，且办理了合法有效的抵押登记手续，故陈某作为抵押权人可依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿，故对陈某要求对所涉抵押房屋依法行使抵押权的诉讼请求，法院亦予以支持。

二、资深律师分析

【法理评析】

民间借贷合同，通常是指自然人之间因发生借款关系而订立的合同。《中华人民共和国合同法》明确规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。因此，民间借贷合同属实践性合同。借贷双方间是否形成借贷关系，除对借款标的、数额、偿还期限等内容意思表示一致外，还要求出借人将货币或其他有价证券实际交付给借款人，此时，借贷关系才认定合法成立。综上可知，在发生民间借贷纠纷时，主张借款关系成立或不成立的一方，必然需要对借款实际交付与否作出证明，当否认借款关系成立的借款人不能举证出借人未履行交付借款的义务时，则应视民间借贷关系已经成立，借款人应当按合同约定履行还款义务。

民间借贷纠纷中，债务人与其家人在签订借贷合同当日即出具确认收到债权人借款的收条，虽然债务人一方在收条中将其借款加以预付房款的名义，但债务人与债权人之间除借款外，未签订其他的房屋买卖协议，二者之间并无其他经济往来。债务人为担保债务的正常履行，将其名下房屋办理抵押登记，登记的债权数额为其借款的数额。同时，债务人亦在公安机关的备案中承认其以房产作为抵押向债权人借款的事实。因此，上述间接证据在时间及数额上均具有一致性、连贯性，即形成完整的证据链。虽然债务人仅承认其与债权人之间存在签订借贷合同的事实，并无实际借贷合同履行的事实，但债务人未提供相应的证据推翻上述间接证据所证明的内容，则根据上述间接证据可认定债权人已实际履行支付义务，其与债务人之间已经形成合法的民间借贷关系。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百零五条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

第二百零六条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

第二百零七条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

《中华人民共和国担保法》第四十六条 抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。