一、限购限贷背景下房屋买卖纠纷的争议点

纠纷的核心在于下列几个问题：一、限购限贷政策适用的时间点；二、限购限贷政策是否属于不可抗力或情势变更；三、限购限贷政策是否将导致合同无效；四、限购限贷政策下违约责任是否要承担及如何承担的问题。关于这四个问题，具体分析如下：

首先，限购限贷政策适用的时间点，具体看政策细则的规定。限购限贷政策发布实施，是否将必然导致合同无法履行，并不能直接得出结论。必须先判断限购限贷政策适用的时间点。具体政策可能又分为限购、限贷、限卖、限税费等，具体各政策适用的时间点以及相互之间如何配合衔接，相对而言是比较复杂的。

如厦门市2017年3月25日、2017年3月28日、2017年3月30日连续出台了一系列限购限贷的政策文件。需要特别注意的政策适用时间点为：

1、关于限购的。政策适用的时间点为一手房以合同网签备案、二手房以市不动产登记中心业务收件时间为准，然后具体对应政策发布实施的时间点；

2、关于限贷的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间三者，只要有一个在政策发布实施之前，则按原有贷款政策执行；

3、关于税费的。政策适用的时间点为厦门市国土资源与房产管理局信息系统已网签购房合同时间、市不动产登记中心收件时间、在商业银行针对个人住房贷款业务首次查询借款人个人征信报告时间、交易双方签订购房协议且以转账方式支付定金的时间四者，只要有一个在政策发布实施之前的，则按照原有政策收取税费。

其次，限购限贷政策不属于不可抗力，也不属于情势变更原则。法院对限购限贷政策的倾向性意见为：限购限贷的政策并不属于不可抗力或情势变更。

再次，限购限贷的政策不影响合同效力。这个问题目前来说应该没有争议，因为按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，但限购限贷政策显然不属于法律和行政法规，因此限购限贷政策并不影响合同效力。笔者检索的案例，几乎都认定买卖双方签订的合同，属于真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，合法有效。但需要注意的是，在限购限贷政策实施后，为规避限购限贷政策，一方与他人借名买方产生的委托关系，将可能因损害社会公共利益被认定无效。

最后，如因限购限贷政策导致合同确属无法履行的，合同解除，一般不承担违约责任。但这个需要结合个案具体情况判断。如判断一方不能履行合同是否确实是由限购政策导致，或确实因限购导致按揭贷款无法办理、也无其他经济能力支付剩余购房款等情况的。具体笔者梳理了部分有代表性的裁判观点，详见后文裁判观点梳理。

虽然最高人民法院在其《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）（以下简称《审判工作会议纪要》）第20条中表示“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”

就该条规定，我们需要注意两个问题：一是房屋买受人不承担违约责任的前提是，限购限贷政策实施前双方已经签订了买卖合同。如果合同签订在限购限贷政策实施以后，则推定买方明知限购限贷政策，这种情况下买方不具备履行合同的资格，仍然签订合同的，合同解除将承担违约责任；二是，法院在司法审理中对于因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现的判断，并非仅仅看是否有限购限贷政策，而是重点在于判断根据限购限贷政策是否导致一方确实无法继续履行合同或确实不具备履行合同的可能性。如果一方在限购限贷政策实施前即存在迟延履行的违约责任的，限贷限购政策即便致使合同目的无法实现，该方也将承担违约责任。

另外需要注意的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条特别作出了规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”笔者认为该司法解释的适用范围仅限于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同（该司法解释第一条规定），也即我们通常所说的一手房买卖，二手房买卖并不适用该司法解释。

因此，就因限购限贷导致按揭贷款无法办理的，并不一定有权解除合同，只有在限贷政策导致一方确实不具备履行合同的能力的情况下，一方方可主张解除合同，而且需要结合个案具体进行判断。如合同在约定按揭贷款的同时，约定按揭贷款无法办理时应按其他方式支付剩余房款的内容，或按揭贷款无法办理并不足以造成一方无法履行合同的，将无权解除合同。

关于如何承担违约责任的问题。《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）规定在因政策调整导致房屋买卖合同解除后，“对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”

这个规定对于按照所购房屋是否属于基本住房的具体情况，分别规定了损失或违约金的承担比例。但需要注意的是，购买首套或出售第一套并欲购置另一套作为改善型住房的，司法裁判一般倾向认定属于解决基本住房需求的，一方主张违约金的，法院一般不支持。超过第二套住房的购买行为，司法裁判观点一般认为，会倾向认定属于投资性住房。

但总之，个案情况虽然看起来差不多，但细节存在诸多不存，可能细微的差异，就会导致案件不同的处理方式及结果，建议遇到问题时，交给专业人士处理委托。

二、限购限贷背景下全国各省市二审及再审关于房屋买卖纠纷的代表性裁判观点

1、限购限贷政策出台后签订的房屋买卖合同，因买方属于限购限贷对象致使房屋无法办理贷款和过户手续的，并不免除买方未能履行合同的违约责任；合同卖方明知该方属于限购限贷对象仍然出售房屋的过错，并不构成免除买方违约责任的理由；但基于公平和诚信原则，卖方存在过错的，将会对买方因此产生的违约金调低。

2、如合同对于限购政策进行明确约定和提示，买方在不具备购买资格的情况下仍然签订买卖合同购房，后无法履行致使合同解除的，并不免除买方的违约责任。

3、限购限贷政策出台后、政策细则出台前签订合同，后因政策细则出台并执行致使买方无法办理贷款的，如买方不存在其他违约情形的，不承担违约责任。

4、如签订合同后，买方履行合同存在违约的，再以限购限贷政策主张不承担违约责任的，法院将不予支持。

5、因限贷限购政策致使买卖双方无法签订正式《商品房买卖合同》的，开发商在市场地位、政策了解、风险控制等方面均优于购房者，因此购房者不应承担无法签订合同的违约责任。

6、合同签订后，国家或地方政府出台的限购限贷政策并不属于情势变更或不可抗力。因限贷政策致使买方无法办理按揭贷款的，如合同或补充协议约定其他履行方式的，合同应继续履行。

7、在合同实际履行过程中出现未约定的税费的，若因实际成交价超过评估过户价格的，因此增加的税费应由法定纳税人来承担。

8、合同约定交易中产生的全部税费（含因政策调整须缴纳的新增税费）由买方承担，但因卖方迟延履行（违约），在该期间国家出台限购政策致使税费增加的，买方可要求卖方承担新增的税费。

9、合同签订后，因为限购令导致买方首付款超过合同约定的首付款，致使买方确实无法继续履行合同的，如无其他违约情形，买方可要求解除合同、返还已支付款项，无法履行合同一方不承担违约责任。

10、合同签订后，如因限购限贷政策致使买方首付款增加，但并非确属买方无法履行合同情况的，买方仍然应当支付合同剩余款项并继续履行合同；如双方同意解除合同，则该方将承担违约责任。

11、合同签订后，因限购导致买方失去购买资格，后各方签订变更买方主体协议，新买方具备购买资格的，合同应当继续履行。

12、合同签订后，如因限购限贷政策致使买方不具备购房资格，双方补充约定买方指定符合限购限贷条件的第三方代为持有房屋产权的，卖方以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务的，将构成根本违约。

13、因限贷政策致使签约后的买受人完全无法申请银行按揭贷款，且买卖双方对于发生该情形后的付款方式无其他约定的，则合同解除后买卖双方互不承担违约责任。

14、房价的涨跌变动不属于买卖双方在订立合同当时可预见到的因其违约可能造成的损失，合同解除后，该损失将不被支持。

15、合同解除后，如因限购限贷政策致使卖方再次出卖房屋将会增加个税承担的，但该增加的个人所得税并非必然发生的损失，卖方主张一般不予支持。

16、合同签订后，在合同未约定付款以买方再次卖出该房屋作为履行条件的情况下，因限购限贷政策影响，致使买方再次出售房屋税费增加导致其未依约履行合同的，并不免除其违约责任。

17、为规避限购限贷政策，双方借名买房产生的委托关系，因损害社会公共利益而无效。