一、基本案情

甲系乙的父亲。2009年7月27日，丙与甲在中介公司居间下，签订房地产买卖居间协议，约定甲及乙购买某地四套房屋，成交总房价款为人民币1,720万元。协议明确，上述四套商铺已由某房地产公司受托出租，实际承租人为某银行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，丙同意甲、乙以其中任何一人名义签订买卖合同。同日，丙与甲另签订协议书一份，约定上述房屋实际成交价格为2,320万元，上海市房地产买卖合同的价格为1,720万元，该合同仅限交易使用，甲仍按2,320万元支付房款。鉴于物业之装修和租赁权益，甲补偿600万元。该款由甲在签订上海市房地产买卖合同时一次性支付。当日，甲通过中介公司转账支付100万元。2009年8月6日，乙与丙就上述四套房屋分别签订上海市房地产买卖合同。合同约定，双方于2009年10月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。丙未按合同约定时间办理房地产产权过户、交房的各项手续的，乙未按补充条款约定期限付款、未按约定时间办理贷款申请及未按约定时间办理房地产产权过户及交房等各项手续的，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同。同时，双方在合同附件中约定，待乙贷款申请经银行审核通过，且丙注销抵押登记后三日内，双方亲自至房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；待贷款银行将贷款支付至指定账户后三日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，丙将房屋交付（转移占有）乙，同时乙支付尾款20万元，该尾款由中介公司保管，代乙转付丙；丙在房屋验收交接后，与乙共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。此外，102室房屋买卖合同的补充条款还约定，双方应根据国家法律、法规等规定各自承担交易所产生的税、费。同日，双方另签订补充协议，约定双方已签订买卖合同的价格为1,720.35万元；现经双方协商，乙应在支付的合同总价款外，再另外支付给丙房价补偿款599.65万元，具体支付方式为：在签订买卖合同当日支付部分装修补偿款200万元，在送件当日支付剩余装修补偿款399.65万元。2009年8月6日，双方还签订了一份以丙为甲方、乙为乙方的租约转让协议（双方各执一份原件,但内容有差异）。乙提供的租约转让协议中有“（不含租赁发票税）”、“（包含租赁发票税）”字样，以及“甲方应于交房当日，安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》或将原租赁合同的出租人变更为乙方（除乙方与承租人另行达成一致外，乙方同意按照原租赁合同的约定履行权利、义务），租金自该日起归乙方所有（该日前甲方预收而未使用的租金（若有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁合同的租赁保证金（若有）转付给乙方”之约定，甲方署名处为“丙”，乙方署名处为“甲代乙”，无手写之日期及身份证号码。而丙提供的租约转让协议，无“（不含租赁发票税）”、“（包含租赁发票税）”字样，但约定“甲方应于交房当日，安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》”；“租金应自于乙方已支付给甲方全额房价款，且双方办理房屋交付手续当日起归乙方所有（该日前甲方预收而未使用的租金（若有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁合同的租赁保证金转付给乙方”，尾部有双方签名及身份证号码以及签署日期。2009年9月，双方至交易中心办理过户，双方按《上海市房地产买卖合同》记载的交易价款各自承担了应缴纳的税费。2009年9月21日，乙申请的四笔贷款373.90万元、238.20万元、171.60万元、76.30万元由贷款银行直接划入丙账户。2009年9月25日，双方及中介公司的工作人员共同至房屋所在地办理交房手续。由于房屋上已有租约，因开发商或承租人不愿意另行签订新的租约，而乙坚持要求签署新的租约，导致当天双方未能继续办理其他手续。同年10月9日，双方再次在中介公司的协调下进行交房，由于同样的原因，未能签署房屋交接书。2009年10月22日，甲发函通知实际承租人某银行，称乙为涉案房屋的产权人，如某银行决定继续租赁，则应在一个月内与其签订租赁协议并支付自2009年9月16日起的租金，如某银行不打算续租，则应在一个月内搬离，并支付自2009年9月16日至实际搬离日的租金。2009年12月2日，乙与某银行签订租赁合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由丙收取。2009年12月3日，乙将在中介公司处保管的80万元取回。截止该日，丙除尾款80.35万元未收到外，其余房款均已收悉。2009年12月16日、30日，丙补缴印花税、营业税、土地增值税、个人所得税等共计2,045,249.96元。2009年12月23日，乙向长宁法院提起诉讼。在该案中，乙的诉请为：1、丙立即交房，具体包括协助办理房屋煤气、电等公用设施户名变更手续，提供原始交房的煤气、排烟、排风、进出水管道的管线图、电路设施的配图，提供房屋的装修图纸以及房屋隔壁103室和104室房屋分界线的图纸；2、丙支付逾期交房违约金，从2009年9月25日起至实际交房日止，按已付房款人民币3,432,700元的日万分之一计算。在该案审理中，丙抗辩认为，其在2009年9月25日已前往指定物业办理交房手续，是乙不愿意办理相关交房手续，故丙已经履行了交房义务，不同意支付逾期交房违约金；丙愿意协助乙办理公用事业的更名手续，也愿意提供开发商交房时的图纸，但房屋由承租人某银行自行装修，丙没有装修图纸，无法提供。双方于2009年8月6日签订买卖合同时，丙要求净到手2,300万元，丙不负担交易税费，乙则提出做低房价，并虚构了600万元的装修款，以避免负担税费。买卖合同达成后，乙却向税务机关举报，导致丙额外承担税费2,045,249.68元，分摊到每套房屋上的金额为511,312.42元。丙提起反诉，请求判令乙赔偿511,312.42元。

一审认为关于税费承担的问题，法院认为，对丙提出的交易“净到手”价这一基本事实难以认定，双方以做低房价、减少税费支出的形式达成买卖合意，此举损害国家利益，双方均存在过错；买卖合同虽然约定税费各自负担，但该约定是建立在以买卖合同文本记载的交易价格的基础上，双方均未预料到补缴税费的发生，该税费也未计入双方签约与否的成本核算中。因此，在双方均不提出解除买卖合同的基础上，从公平原则的角度上考量，法院确定因本次房屋买卖所补缴的税款由双方各半负担为宜。

二审法院认为对于税费承担的问题，双方在买卖合同中明确约定双方按照国家规定各自承担交易的税、费，故丙要求乙分担其补缴的税费缺乏合同依据；丙在报价时即明确提出做低房价，做低房价以避税是丙出于自身目的，做低房价后双方各自规避了各自名下的相关税费，并不存在双方恶意串通共同分享避税得益的情况。现避税不成，双方也应各自承担补缴的税费。原审法院酌情判定税费的分担与税收法定原则相悖。因此，原审对此所作处理亦存在错误，对丙要求乙分担其因做低房价补缴的税费，因缺乏事实和法律依据，不予支持。

二、律师分析

在二手房买卖中双方一般会明确约定税费的承担。一般而言，房屋买卖双方会约定一切税费均有买房人承担，但是也有少数的房屋买卖合同中约定了各自税费各自承担。各自税费各自承担的约定固然是有效的，一切税费均有买房人承担的约定也是有效的——因为不管谁交税（或者谁替谁交税），国家的税收利益并没有收到损害，不符合“恶意串通损害国家利益”的条件；此外，房屋买卖双方对于税费的约定是其真实意思的表示，并不存在显失公平等可撤销的事由，也不存在无效事由，且可以将之视作买房人对自己权利的放弃和处分，合法有效。

在两种约定全部合法有效的前提下，如果做低房价失败，那么需要谁来补缴税款呢？

首先，税收征管部门一般不会审查房屋买卖双方的约定，而会依照税收法原则分别向房屋买卖双方征收各自应当缴纳的税费。

那么，从民事法律关系或者民事责任的角度，应当由谁来补缴税费呢？

1、如果合同约定各自税费各自承担，则需要补缴的税费也应当是各自补缴各自的税费。2、如果合同约定一切税费由买房人承担，则需要补缴的税费由买房人承担。3、如果合同约定了其他的承担比例，则按照合同约定。之所以补缴的税费按照上述原则，是因为合同双方在做低房价的时候就知道或者应当知道做低房价可能会失败，并且对做低房价失败后应当如何补缴税费有一个合理的预期——按照合同的约定补缴。

当然，如果房屋买卖双方约定了做低房价失败后需要补缴的税费如何分担，则应当按照此约定。