一、基本案情

位于上海市某房屋登记的权利人为刘某某。2014年7月25日，经公证处公证，刘某某、潘某某委托林某某代为签订房地产买卖合同、收取购房定金等出售系争房屋的事宜。 2014年12月18日，张某与刘某某的委托代理人林某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：张某购买刘某某1-3层的房屋，房屋总价人民币510万元；刘某某保证已如实陈述房屋权属状况、设备、装饰情况和相关关系，张某对房屋具体状况充分了解，自愿买受该房地产；张某未按本合同付款协议期限付款的，应支付刘某某违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款之第二日起算 至实际付款之日止，逾期超过15天后仍未付款的，除支付15日违约金外，刘某某有权单方解除合同；刘某某单方解除合同的，应按书面通知张某，张某承担总价款的20%赔偿金，刘某某可从张某已付款中扣除相对于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还张某；刘某某未按本合同约定的期限将房屋交付给张某，应当向张某 支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后仍未交付的，除支付15日违约金外，张某有权单方 解除合同；张某单方解除合同的，应按书面通知刘某某，刘某某承担总价款的20%赔偿金。该合同补充条款约定：刘某某应于2014年12月31日前与抵押权 人申请预约还贷，并将抵押人确定的还贷日期通知张某，双方应于还贷日同时前往办理还款手续；双方于2014年12月31日前至中介方以本合同约定的交易条 件补签网络备案版的买卖合同；关于张某贷款的特别约定，张某于付清第三笔房款之日起10内，备齐贷款资料办理银行贷款手续，若自张某申请贷款起满45个工 作日，张某的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则应与刘某某至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。该合同附件三付款协议约定：张某于签约时 支付房款10万元，于签订网络版买卖合同后并于2014年12月31日前支付房款112万元，于2015年 3月31日前支付房款235万元，上述款项用于提前归还刘某某尚欠抵押权人的贷款及注销抵押权人对房屋上设有的抵押权；张某以购房贷款的形式向刘某某支付 房款150万元，该款由贷款银行转入刘某某账户；双方办妥房地产交接手续当日，支付3万元。合同另对其他事宜作出约定。 同日，张某与刘某某的委托代理人林某某又签订《补偿协议》一份，约定，双方签订的买卖合同约定的成交价为510万元，现张某同意就装潢、厨卫设施等另行补偿刘某某38万元，于双方签订网络版买卖合同后于2014年12月31日前支付刘某某。 上述协议签订后，林某某代刘某某收到张某房款10万元。系争房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，登记的债权数额为352万元。后因涉中国建设银行股份有限公司上海市分行起诉刘某某等金融借款纠纷，系争房屋于2014年6月19日被上海市黄浦区人民法院财产保全裁定查封。同月30日，系争房屋被查封。同年12月29日，上海市黄浦区人民法院裁定解除对系争房屋的查封。次日，系争房屋的解除查封裁定及协助执行通知书送达上海市松江区房地产交易中心。

一审认为张某与刘某某之间就买卖系争房屋而签订的房屋买卖合同及补偿协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。从履行情况看，张某在支付了10万元房款后发现系争房屋被查封而主张合同解除。一则，张某与刘某某在签订房屋买卖合同时，刘某某负有如实告知张某系争房屋权利限制的相关义务，而张某亦应在签约前通过一定方式了解房屋状况，继而审慎订约，故导致当时双方因查封而涉诉，双方均有责任。二则，在张某于2014年 12月27日发现涉案房屋被查封后，刘某某于同月30日即采取一定措施，解除了系争房屋的查封，并在次日告知了张某；而张某不仅未给予刘某某合理期限消除查封、反而径直于房屋解封当日诉至法院。因此，张某以系争房屋被查封而无法继续履行为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据。三则，系争房屋现不存在继续履行的障碍，从维护合同稳定性，促使合同有效，鼓励、促进交易的合同法立法目的看，双方可结合房屋买卖合同的相关约定，协商后续履行事宜。综上，张某基于系争房屋被查封而要求解除合同的相关诉讼请求，不予支持。

二审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有同等约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审法院认定上述协议有效，当属正确。双方均应严格恪守约定，全面履行各自的合同义务。现双方争议在于上诉人可否以系争房屋存在司法查封为由，主张解除合同。根据本案所查明的事实，双方于2014年12月18日签订买卖合同，上诉人当日支付房款10万元。根据合同约定，上诉人应于2014年12月31日支付房款112万元及装修补偿款38万元，双方并于该日前签订网签合同文本。然上诉人在支付了10万元房款后，即于 2014年12月27日以系争房屋上存在司法查封为由，主张解除合同。但被上诉人在同月30日即采取了一定措施，将系争房屋上的司法查封予以解除，并于次日将解除查封的情况告知了上诉人，而上诉人却已于2014年12月30日向法院提起解除合同之诉。鉴于上诉人系基于系争房屋被司法查封无法继续履行为由，主张解除合同，而上诉人所称之司法查封实际已于上诉人提起本案诉讼之日予以解除，该日期亦早于双方约定的网签合同日。因此，只要上诉人当时愿意履行，双方按约定日期签订网签合同文本，并继续履行买卖合同并无障碍。上诉人以系争房屋存在司法查封为由，主张合同无法履行的上诉理由，依据不足，本院不予采信。鉴于被上诉人坚持要求继续履行买卖合同，且该合同履行亦无任何障碍，故上诉人起诉要求解除合同，原审对此未予支持，当属正确。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。

二、律师分析

一般而言，房屋买卖过程中房子被查封，属于因卖房人的原因导致房屋买卖合同不能履行，合同目的不能实现，卖房人构成违约。买房人可以依照合同的约定，解除房屋买卖合同并要求卖房人支付违约金，包括逾期违约金（一般是日万分之五）和解除合同的违约金（一般是已付款或房屋总价的20%）。

但是，如果房子被查封并没有影响到卖房人履行自己的合同义务（网签、过户等），则买房人没有权利解除合同，并没有法律规定或者房屋买卖合同约定只要房子被查封，买房人就可以立即解除合同。如本文所附案例，房子虽被查封，但是卖房人立即采取措施解除了法院的查封，并且没有影响房屋买卖交易的进行。这样，买房人就没有权利解除合同。反之，卖房人可以要求买房人继续履行合同。

这是合同解除权本质的体现。合同解除权是一种形成权，可因一方的意思表示使法律关系发生、变更、消灭。因此，必须控制其产生和享有。否则现有的法律秩序很容易被打破，法律关系将处于一种不稳定的状态。此外，这也是诚信原则（合同法的帝王原则）的体现。