一、基本案情

2013年3月17日，张某与蒋某某签订房地产居间合同，蒋某某将其名下的位房屋出售给张某，双方约定房屋总价为人民币260万元，张某应于2013 年3月16日支付3万元，于3月17日支付20万元，于3月18日支付首付款76万元，尾款以银行贷款方式支付，不够部分以现金支付。同日，张某与蒋某某签订《房价调价确认书》，双方确认“去闸北区房地产交易中心居间合同贰佰陆拾万元不作为成交价。以叁佰贰拾万元作为成交价”。2013年3月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》（网签合同），约定蒋某某以260万元的价格出让涉案房屋给张某。合同第四条约定，蒋某某于2013年4月20日前腾出涉案房屋并通知张某进行验收交接。合同第九条约定，张某未按本合同约定期限付款的，蒋某某应书面催告张某，自收到书面催告之日起的五日内，张某仍未付款的，蒋某某有权单方解除合同，并书面通知张某，自收到通知之日起的五日内张某未提出异议，合同即行解除。蒋某某可从张某已付款中扣除张某应向蒋某某支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张某……。合同附件三即付款协议中约定，张某应于2013年3 月16日前支付3万元作为定金，2013年3月17日前支付17万元，于3月18日前支付76万元，于2013年5月31日前支付164万元。2013年 3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日张某分别给付蒋某某房款3万元、17万元、76万元，共计96万元。2013年3月26日，蒋林 中与张某签订《上海市房地产买卖合同条款变更协议书》，约定：“房地产买卖合同第四条改为： 甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前腾出房屋，交接钥匙；中期付款陆拾贰万于2013年4月1日支付给甲方；房地产买卖合同附件三付款协议改为：乙方于2013年5月10日前支付164万元……”。2013年4月1日张某给付蒋某某房款60万元。2013年5月11日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面催款函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件投递员联系收件人时收件人讲不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面解除合同函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月23日退回上海。在邮局查询查单的答复备注中注明：“是收件人叫投递员退回去的，批条上都注明了”。2013年5月31日，蒋某某向张某的身份证地址发送了书面函件，要求张某接函后立即提供银行帐号以便退回已付房款。特快专递上写明了收件人和寄件 人的手机号码。该特快专递于2013年6月5日退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件经查邮政安乐镇负责人XXXXXXXXXXX，她讲此件是收件人讲不在天长叫退回去的”。2013年5月29日，张某和中信银行卢湾支行签署购房借款合同，约定贷款期限自2013年5月31日至2039年5月31 日。2013年5月30日，张某向蒋某某发出短信和书面通知，表示其已经准备好全部房款，通知蒋某某于2013年6月2日上午九点至交易中心办理房屋产权过户和交房手续。2013年5月31日，张某交纳了涉案房屋的契税39，000元。2013年6月2日，张某至交易中心，蒋某某则未去交易中心。2013 年6月4日，张某发出催告函和短信给蒋某某，通知蒋某某于6月6日上午九点至交易中心办理产权过户和房款交接。2013年6月6日，张某至交易中心，蒋林中则未去交易中心。2013年6月，张某以蒋某某拒绝协助其办理涉案房屋产权过户和交房手续为由请求判令：1、蒋某某继续履行2013年3月19日与张某签订的上海市房地产买卖合同；2、蒋某某协助张某办理涉案房屋的产权过户和抵押登记手续；3、蒋某某将涉案房屋交付给张某。 原 审审理中，蒋某某辩称，2013年3月26日，其与张某签订了一份变更协议书，约定张某应当在2013年5月10日前支付最后一笔房款，但是张某并未按约 支付该房款。根据双方的合同约定，蒋某某于2013年5月18日通知张某解除合同，张某未在合同约定的时间内提出异议，故蒋某某认为双方的合同已经在2013年5月19日解除，现不同意继续履行合同。蒋某某同时诉称，根据双方签订的房地产买卖合同约定若张某逾期未付款，蒋某某应当书面催告，张某自收到 蒋某某书面催告之日起的五日内仍未付款的，蒋某某有权单方解除合同，并书面通知张某。张某自收到通知之日起五日内未提出异议的，合同即行解除。蒋某某可从 张某已付款中扣除20%违约金，余款返还给张某。2013年3月26日，双方签订了上海市房 地产买卖合同条款变更协议书，约定变更部分买卖合同条款。由于张某未按约定时间将164万元支付给蒋某某，蒋某某于2013年5月11日通知张某立即按约 支付房款，但张某仍然没有支付。蒋某某于2013年5月18日按约解除合同并通知了张某，张某在合同约定的时间内未提出异议。蒋某某认为双方所签订的买卖 合同已经解除，现请求判令：1、确认张某与蒋某某签订的房地产买卖合同于2013年5月19日解除；2、张某给付蒋某某违约金31.2万元。

一审法院认为张某与蒋某某所签订的房地产居间合同、上海市房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同条款变更协议书是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行，如有违约，应当承担相应的违约责任。根据双方在上海市房 地产买卖合同条款变更协议书中的约定，张某应于2013年5月10日前支付尾款164万元。根据庭审查明的事实，张某于2013年5月底方获得银行贷款，其并未能如约支付164万元尾款，张某的行为构成逾期付款。关于催告付款和通知解除合同一节，根据蒋某某提供的证据，可以证明其按照张某在买卖合同上提供 的身份证地址予以了书面催告，之后又发了书面解除合同的函件。虽然蒋某某快递的邮件都被退回，但由于双方在合同上约定催告和通知解除合同的方式均是书面形 式，故在张某已违约且蒋某某并不知晓张某在上海的实际居住地址的情况下，其选择以张某的身份证地址作为发函的地址，对蒋某某来说是最符合合同约定的方式， 对此难以苛责，故张某认为蒋某某应当通过电话或者中介公司向其发函的主张，原审法院不予采信。且根据邮局对快递回退原因的记载，表明快递人员与张某都进行了电话联系，张某应当对此引起高度注意，并应及时与蒋某某协商延期付款事宜。虽然，蒋某某在催告和通知解除合同一节中，还可以与张某进行更有效的沟通，但由于张某违约在前，蒋某某并不能因为其催告行为的瑕疵而丧失其解除合同的权利。鉴于双方对于延期付款一节未能重新达成合意，而蒋某某坚持要求解除合同，根据双方合同的约定，蒋某某要求解除合同的诉请，原审法院予以支持。合同解除日定为张某收到反诉状副本之日即2013年6月25日较为妥当。关于张某所应当承担的违约责任，根据双方在上海市房地产买卖合同的约定，蒋某某可从张某已付款中扣除张某应向蒋某某支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张某。现张某认为双方约定的违约金过高，原审法院将根据张某的违约程度以及蒋某某的实际损失等因素酌情予以调整为8万元。原审法院据此判决：一、蒋某某与张某就上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同于2013年6月25日解除；二、张某应于判决生效之日起五日内给付蒋某某违约金8万元；三、蒋某某应于判决生效之日起五日内返还张某房款156万元（该款项可与判决第二条主文确定的金额抵扣后予以返还）；四、驳回张某全部诉讼请求。

二审法院认为，按约支付房款是购房人的主要合同义务。张某与蒋某某签订的《上海市房 地产买卖合同条款变更协议书》明确约定张某应于2013年5月10日前支付蒋某某164万元。现张某以蒋某某反复要求调整房款支付时间及居间方误导其银行 放贷时间为由主张张某未能按上述约定时间支付房款系事出有因。鉴于张某是支付房款的义务人，其申请的贷款何时发放及可能存在的风险应由张某在事前进行充分了解，既然张某已对最后一笔房款的支付时间作出承诺，其就应全面、适当地按约履行自己的义务。因张某未能在合同约定的时限内支付房款，亦未能就付款期限与 蒋某某达成新的一致意见，故张某的行为显属违约，即使蒋某某的催告行为存在瑕疵，亦不当然丧失其享有的约定解除权。原审法院认定张某收到反诉状副本之日为 双方之间房屋买卖合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用房地产开发企业作为出卖人向社 会销售并转移房屋所有权于买受人的情况，且该解释第十五条中有关解除权行使的合理期限之规定的前提是当事人就合同解除权行使的期限未作约定的情况。蒋某某 依据双方约定行使合同解除权与法不悖，张某就此所作抗辩缺乏法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对张某的上诉请求，本院不予支持。

二、律师分析

付款是买房人的主要义务，买房人因为现金不足等原因往往会通过银行贷款的方式支付第二期房款。在买房人申请贷款的过程中，卖房人也需要提供一些证件材料并签字，但是这不意味着卖房人和银行之间有合同关系（这只是卖房人基于诚信原则履行自己的附随义务），更不代表银行迟延房款的风险由卖房人承担。不可否认，即便买房人的征信等没有问题且买房人非常积极与恰当地向银行申请贷款，但是往往是由于银行内部的原因（如年终限制甚至停止房贷等）导致银行不能按照房屋买卖合同约定的时间放款。看似买房人对于银行放款时间的迟延没有过错，看似买房人不构成违约。但是，付款是买房人的义务，付款的方式（是全款还是首付加银行贷款）是买房人自己做出的选择，选择哪家银行是买房人自己做出的选择，房屋买卖合同对于银行实际放款的时间也是买房人同意了的。鉴于上述原因，买房人理应承担银行不能按照房屋买卖合同约定时间放款的风险，即买房人需承担违约责任（违约责任是无过错责任）。银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约，买房人应当承担违约责任。

因此提醒买房人，不要在房屋买卖合同中明确约定银行放款时间。但是，不在房屋买卖合同中约定银行放款的时间（贷款的支付时间以银行实际房款日为准），并不意味着不论银行什么时候放款买房人都不构成违约。如果是因为买房人的原因导致的银行不能在合理期限内放款，经催告，卖房人依旧会构成违约。