一、基本案情

系争的房屋原系陈某房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋权利核准登记至陈某名下，房屋由陈某及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以陈某代理人身份与案外人王某就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（下同）800,000元，后系争房屋权利登记至王某名下。2011年10月，赵某与王某就系争房屋签订买卖合同，约定房地产转让价款为1,100,000元，2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至赵某名下。

2012年7月5日，赵某起诉要求王某交付系争房屋，陈某作为第三人申请参加该案诉讼。后原审法院判决确认以陈某名义与王某就系争房屋签订的买卖合同无效，驳回赵某要求王某交付系争房屋的诉请；驳回陈某要求确认赵某与王某就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请。

原审认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。本案中根据赵某提供的证据，足以证明其系房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，陈某现已非上述房屋的产权人，其已无权居住使用上述房屋，故赵某要求陈某迁出系争房屋应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予陈某一定的时间另行解决居住问题。陈某辩称系争房屋属其所有、其并未出售系争房屋等意见，与事实不符，也于法无据，故不予采信。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：陈某于判决生效之日起二个月内迁出房屋。案件受理费80元减半收取计40元，由陈某负担。

判决后，陈某不服，上诉于本院，诉称：赵某与案外人串通骗取系争房屋产权证，陈某对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回赵某的原审诉请。

被上诉人赵某辩称：原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，虽然生效判决确认赵某与案外人王某就系争房屋签订的买卖合同有效，但同时亦确认王某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向赵某履行交付系争房屋的义务，故赵某应向王某主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，赵某虽然已取得系争房屋的产权证，但在其从未从出售方王某处获得系争房屋实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋实际占用人陈某迁出，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销一审民事判决；二、驳回赵某要求陈某迁出房屋的诉讼请求。

二、律师分析

【法理评析】

根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同成立后，交付标的物并转移标的物的所有权为出卖人最基本的义务，则在房屋买卖中，出卖人要履行对房屋权利的交付与实物的交付。其中，双方签订房屋买卖合同后，买受人已支付合理对价，并办理过户登记手续的，其行为符合善意取得的构成要件，买受人依法取得了房屋的所有权，即出卖人已履行了房屋的权利交付义务。但由于买受人自始至终未取得对房屋占有、使用的权利，即出卖人的实物交付未完成，此时，即发生了房屋所有权与占有权分离的状况。

根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。此法条为对占有保护请求权的规定，占有保护请求权的基础系占有事实，功能仅在于恢复占有人对物的占有，以使物的现实占有人能继续保持其占有状态，维护社会和平稳定的秩序，并不涉及占有物的权利归属问题，因此合法占有人有权请求排除妨害或消除危险，以维护自己的合法占有状态。据此，在实际占有人合法占有、使用房屋的情形下，买受人即使善意取得房屋的所有权，亦无权请求合法占有人搬离房屋，原因系在合法占有情形下，若允许所有权人主张物权返还请求权，则会侵害合法占有人对房屋占有并持续占有的权利，且违反诚实信用的原则。

买方与卖方签订房屋买卖合同后，双方虽办理了房屋过户登记手续，买方已实际取得了房屋所有权，且已支付合理对价，为房屋的善意所有权人。但因卖方与原房屋所有权人的代理人签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认为无效，卖方自始至终未合法取得房屋，致使在客观上无法向买方履行交付义务，而房屋始终由原所有权人实际占有、使用。此种情况下，对买方而言，其仅取得对房屋的所有权，而无占有权，即发生了所有权与占有权分离的状况，根据上述论述，买方虽为房屋的所有权人，享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，但根据保护合法占有人权利的法律规定，房屋买受人不能请求合法占有房屋的原房屋所有权人迁出房屋。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。