一、基本案情

2007年1月，张某与王某签订商品房买卖合同，将其所有的一套房屋以70万元的价格转让给了王某，约定王某在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时约定定金具体金额以实际收据为准。合同还约定如果张某反悔，应双倍返还定金；如果王某缴纳定金数额不足合同金额的10%，一方悔约，他方有权以合同金额的10%比例向违约方主张违约责任。同日，双方又与某房产中介公司签订了居间合同及补充协议，约定由该公司代为收取、保管定金及房款，其中房价款为70万元，装修款为30万元。王某于签订合同当日给付定金5 000元，该公司作为代收人出具了业务收据。

之后，张某见该地段房价高涨，不愿再以原定价格出卖，遂以王某未按10%的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。王某同意解除合同，但要求张某按照合同承担违约金。双方协商不成，王某遂起诉至法院。

法院经审理认为，合同中虽约定王某在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时约定定金具体金额以实际收据为准，房产中介公司根据居间合同亦有权代收定金。在此情况下，王某交纳5 000元定金并未违反合同约定，张某以王某交纳定金数额不足房价款10%为由拒绝履行合同，没有依据，构成违约。双方既约定了定金，又约定了违约金，只能择一适用，现王某选择让张某承担违约金责任，法院予以支持。由于房屋与装修是作为一个整体出卖，装修部分是附随于房屋之上，所以二人购房合同的总金额应为房屋买卖之总价款即100万元，按照双方合同约定，违约金的数额应确定为10万元。最后判决张某支付违约金10万元。

二、房地产律师分析

本案中，王某与张某签订房屋买卖合同时约定，定金数额为房价款的10％，定金具体金额以实际收据为准，但合同并未硬性规定定金必须为房价的10%，故王某向某房产中介公司交纳五千元定金，某房产中介公司出具业务收据的行为并未违反合同约定，不构成违约。而张某得知地段房价高涨，以王某未按房价款10％的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同的，无事实和法律依据，故张某的行为构成违约。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王某提起诉讼，选择要求张某承担违约金的，张某应依法承担违约责任。另外，房屋与装修系作为一个整体出卖，故房屋买卖合同的总金额应为两种款项的总和，张某应依约支付违约金的数额为十万元。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。