一、基本案情

陈某、李某均委托张某经营的某房屋中介所居间购买房屋。王某通过电话和短信与张某的妻子江某联系，委托代为出售房屋。江某先带李某看房，而后，经江某与王某联系，王某出价90万元，李某表示同意，并告知江某尽快办理相关房屋买卖手续。之后，江某又以88万元的价格代王某与陈某签订了房屋买卖协议书，在“卖方签署”处，由江某作为王某的委托代理人签字，并加盖某中介所的印章，江某还收取了陈某的购房定金10万元。协议签订后，江某将合同主要内容短信告知了王某，但未告知买受人信息，王某误以为买受人系李某，表示同意，并向江某传真了房产证、土地证和身份证。之后，江某将收取的10万元定金汇入王某所给的建行账户。在李某向江某询问王某房屋的买卖事宜时，江某称房东不同意卖房。李某遂通过房屋的承租人童某取得了王某的联系电话，询问王某为何又不同意卖房，王某此时才得知房屋的买受人并非李某。为此，王某认为房屋中介不诚信，拒绝将房屋出售给陈某。陈某诉至法院，要求判令解除双方签订的房屋买卖协议书，王某双倍返还定金20万元。

法院认为：解除合同的前提是合同成立并生效。陈某主张解除的房屋买卖协议书，系房屋中介和江某以王某代理人身份与陈某签订，因此代理人是否具有代理权，是协议成立生效的关键。代理人认为其与王某通过电话和短信往来联系，可以证明王某已委托其出售讼争房屋，有权代为签订房屋买卖协议，但代理人不能提供证据证明其在签订房屋买卖协议书时，已取得王某代售房屋并代签买卖协议的授权，故房屋中介所和江某代签房屋买卖协议书的行为系越权代理。因王某对合同的对方当事人不予认可，该越权代理行为既未能得到王某的追认，对王某不发生效力，也不存在解除问题，陈某要求解除该协议的诉请不予支持。因房屋买卖协议书对王某不发生效力，原、被告间未形成房屋买卖合同关系，故王某收取的10万元不能视为购房定金，但继续占有也没有依据，应当予以返还。

二、房地产律师分析

房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既具有买卖合同的一般特征，亦具有其自身固有的特征。此主要表现为：1.出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2.房屋买卖合同系诺成、双务、有偿合同；3.房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；4.房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。同时，作为一种民事法律行为的房屋买卖合同，其成立应当具备以下条件：1.房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格，其中合同涉及委托代理的，当事人须事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。2.房屋买卖双方当事人应当表意真实，即房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行，才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，存在欺诈、无权代理和以合法形式掩盖非法目的等情形所签损害社会公共利益的房屋买卖合同，原则上视为无效。3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益，即房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。

赖绍松律师指出，本案居间人受出卖人委托代为出售房屋，期间，居间人在带案外人看完房并与出卖人联系征询价格，且案外人亦同意出卖人的出价后，却将该房屋出售给买受人，并与其签订了房屋买卖协议书，收取买受人交付的定金，且未对此交付定金人的基本信息向出卖人披露，致出卖人误以为买受人为之前看房的案外人。同时，居间人以出卖人不同意售房为由，回绝了案外人。根据上述理论，在二手房交易中，居间人作为中介方，为促成房地产交易，谋取更多利益，在实施向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为时，利用买卖双方信息不对称的情况，未如实履行向委托人全面、及时、真实、准确披露信息等法定义务。此外，居间人仅以电话和短信联系出卖人办理相关委托代理事宜，亦不能证明其已取得代售房屋并代签买卖协议的授权，其行为系越权代理，且居间人的行为在事后未能得到出卖人的追认，即该行为对出卖人不发生效力。就此，出卖人与买受人未形成房屋买卖合同关系。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。