一、基本案情

A公司拥有某土地使用权，因涉诉被法院轮候查封。A公司与B公司、C公司签订《土地使用权转让协议》，约定A公司将上述土地使用权转让给B公司、C公司，由A公司完成地块的解封工作。B公司依约支付了2047.97万元给A公司及其指定第三人，但A公司未依约对案涉土地办理解封及过户。B公司向中院提起诉讼，请求：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行，A公司立即办理完成涉案土地的解封手续及搬迁厂房，将该土地及地上建筑物交付给B公司，支付违约金1000万元，将涉案土地使用权办理至B公司名下。第三人C公司请求A公司支付违约金1000万元给B公司和C公司。

关中院判决：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行；A公司将案涉土地及其拥有所有权的地上建筑物交付给B公司；A公司支付违约金600万元给B公司、C公司；A公司在消除查封等法律障碍的前提下，将案涉土地使用权办理至B公司名下。A公司不服中院判决，向高院提起上诉。广东高院判决驳回上诉，维持原判。A公司不服高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

二、律师分析

第一，本案《土地使用权转让协议》合法有效。《土地使用权转让协议》是A公司、B公司及C公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对A公司、B公司及C公司具有法律约束力。

第二，A公司不能直接请求过户土地使用权。涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，A公司名下的土地使用权须在消除法律障碍之后才能流转。故法院判决A公司在完全解除查封等法律障碍的前提下，协助办证部门将案涉土地使用权办理至B公司名下。

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

基于《物权法》确立的物权行为与债权行为的区分原则，土地使用权被查封的事实并不会导致土地使用权转让合同无效，只是不能发生物权变动的效力。因此该情形下转让方不能以土地使用权被查封为由主张合同无效，不履行合同。而受让方不能直接请求过户该土地使用权，只能依约请求交付土地。

根据《合同法》相关规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构调减违约金。

三、相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条  下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国物权法》

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条第一款  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。